Wycena na potrzeby kredytu hipotecznego
Gdy chcemy kupić nieruchomość na kredyt (lokal mieszkalny, działkę czy dom) bank zawsze będzie żądał sporządzenia operatu szacunkowego. Wysokość kredytu hipotecznego, oprócz zdolności kredytowej, uzależniona jest głównie od wartości nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Warto zaznaczyć, iż cena zakupu czy sprzedaży nie zawsze równa się z wartością nieruchomości.
Rozwojowi finansowania kredytów na zakup nieruchomości w Polsce towarzyszy rozwój instrumentów ograniczających ryzyko finansowania, w tym także ewolucja procesu wyceny nieruchomości. Mechanizmy minimalizujące ryzyko kredytowania przewidziane zostały w dyrektywach unijnych,
gdzie wycenie nieruchomości przypisuje się rolę istotnego narzędzia zarządzania ryzykiem udzielania kredytu hipotecznego. Pojęciem, które jest powszechnie wykorzystywane przy definiowaniu ryzyka jest czynnik LTV (loan to value). Jest to wyrażona w procentach proporcja pomiędzy wysokością kredytu a wartością nieruchomości. Możliwość stosowania preferencyjnych wag ryzyka przypisuje się tym kredytom hipotecznym, dla których dokonywana jest wycena nieruchomości.
Jeśli nieruchomość lub ograniczone prawo rzeczowe (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) stanowić ma zabezpieczenie kredytu lub pożyczki poprzez ustanowienie hipoteki, bank przed zawarciem umowy kredytowej chce poznać szereg informacji pozwalających na ocenę czy proponowana przez kredytobiorcę nieruchomość spełnia odpowiednie warunki, aby móc skutecznie zabezpieczać wierzytelność banku (zgodnie z art. 93 ustawy Prawo Bankowe). Dla takiego celu określona zostaje wartość rynkowa przedmiotu wyceny, a dokument powstający w wyniku szacowania to operat szacunkowy.
Dla banków hipotecznych rzeczoznawca majątkowy określa natomiast propozycję wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości (na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, tzw. Rekomendacji F oraz regulaminu wyceny danego banku, zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Bankowego).
Operat szacunkowy wymagany jest również wtedy, gdy zabezpieczeniem kredytu ma być lokal niestandardowy lub niewykończony, niezabudowana działka, rezydencja, dom albo dom w budowie.
W takiej sytuacji, w zależności od praktyki stosowanej przez dany bank, wycena nieruchomości powinna:
- być sporządzona w podejściu porównawczym, czyli opierać się na zaistniałych transakcjach z rynku lokalnego;
- wskazywać aktualną wartość nieruchomości i jej wartość prognozowaną;
- jeśli tą nieruchomością jest budujący się dom czy remontowany lokal, powinna też określać wartość działki w stanie niezabudowanym - ta informacja jest konieczna nie tylko dla banku, ale i dla towarzystwa ubezpieczającego kredyt lub nieruchomość;
- zawierać następujące załączniki: mapy, wypisy rejestru gruntów, badanie księgi wieczystej, dokumentację zdjęciową, decyzje, projekty i pozwolenia związane z użytkowaniem nieruchomości.
Rozwojowi finansowania kredytów na zakup nieruchomości w Polsce towarzyszy rozwój instrumentów ograniczających ryzyko finansowania, w tym także ewolucja procesu wyceny nieruchomości. Mechanizmy minimalizujące ryzyko kredytowania przewidziane zostały w dyrektywach unijnych,
gdzie wycenie nieruchomości przypisuje się rolę istotnego narzędzia zarządzania ryzykiem udzielania kredytu hipotecznego. Pojęciem, które jest powszechnie wykorzystywane przy definiowaniu ryzyka jest czynnik LTV (loan to value). Jest to wyrażona w procentach proporcja pomiędzy wysokością kredytu a wartością nieruchomości. Możliwość stosowania preferencyjnych wag ryzyka przypisuje się tym kredytom hipotecznym, dla których dokonywana jest wycena nieruchomości.
Jeśli nieruchomość lub ograniczone prawo rzeczowe (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) stanowić ma zabezpieczenie kredytu lub pożyczki poprzez ustanowienie hipoteki, bank przed zawarciem umowy kredytowej chce poznać szereg informacji pozwalających na ocenę czy proponowana przez kredytobiorcę nieruchomość spełnia odpowiednie warunki, aby móc skutecznie zabezpieczać wierzytelność banku (zgodnie z art. 93 ustawy Prawo Bankowe). Dla takiego celu określona zostaje wartość rynkowa przedmiotu wyceny, a dokument powstający w wyniku szacowania to operat szacunkowy.
Dla banków hipotecznych rzeczoznawca majątkowy określa natomiast propozycję wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości (na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, tzw. Rekomendacji F oraz regulaminu wyceny danego banku, zatwierdzonego przez Komisję Nadzoru Bankowego).
Operat szacunkowy wymagany jest również wtedy, gdy zabezpieczeniem kredytu ma być lokal niestandardowy lub niewykończony, niezabudowana działka, rezydencja, dom albo dom w budowie.
W takiej sytuacji, w zależności od praktyki stosowanej przez dany bank, wycena nieruchomości powinna:
- być sporządzona w podejściu porównawczym, czyli opierać się na zaistniałych transakcjach z rynku lokalnego;
- wskazywać aktualną wartość nieruchomości i jej wartość prognozowaną;
- jeśli tą nieruchomością jest budujący się dom czy remontowany lokal, powinna też określać wartość działki w stanie niezabudowanym - ta informacja jest konieczna nie tylko dla banku, ale i dla towarzystwa ubezpieczającego kredyt lub nieruchomość;
- zawierać następujące załączniki: mapy, wypisy rejestru gruntów, badanie księgi wieczystej, dokumentację zdjęciową, decyzje, projekty i pozwolenia związane z użytkowaniem nieruchomości.
